Pflichtenkollisionen bei Doppelmaklertätigkeit zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen

Die Doppeltätigkeit des Zivilmaklers ist in der deutschen Immobilienwirtschaft weit verbreitet. Während im anglo-amerikanischen Raum die Grundstücksmakler grundsätzlich nur eine Partei vertreten, ist es in Deutschland üblich, sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig zu werden. Durch die Doppeltätigkeit werden so die unterschiedlichen Interessen beider Kaufvertragsparteien in einer Person gebündelt. Zu erörtern sind daher die grundsätzliche Zulässigkeit und die Anforderungen, die an Doppelmakler bei verschiedenen Vertragsgestaltungen und Tätigkeiten zu stellen sind. Dabei helfen die gesetzlichen Vorschriften kaum. Der Gesetzgeber hat das zivile Maklerrecht nur durch wenige Paragraphen (§§ 652 - 656 BGB) normiert und in § 654 BGB lediglich geregelt, dass der Makler bei vertragswidriger Doppeltätigkeit seinen Lohn verwirkt. Ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers für Käufer und Verkäufer im Einzelfall zulässig, so treffen ihn in seiner speziellen Funktion besondere Pflichten, die sich im Verlauf der vertraglichen Beziehung zu beiden Auftraggebern in Art und Umfang verändern. Weitere Unterschiede dieser Pflichten können sich durch verschiedene maklerrechtliche Bindungen des Käufers oder Verkäufers ergeben. Die Pflichten werden in dieser Arbeit konturiert und Pflichtenkollisionen, die durch unterschiedliche, oft gegensätzliche Interessen beider Auftraggeber entstehen, untersucht. Dies setzt eine Darstellung grundsätzlicher Pflichten des Grundstücksmaklers und spezieller Pflichten des Doppelmaklers voraus. Die teilweise sehr unterschiedlichen Auffassungen in Rechtsprechung und Lehre über das Bestehen und den Umfang einzelner Maklerpflichten resultieren aus verschiedenen Ansichten über die rechtliche Qualifikation des Maklervertrags. Aus diesem Grund beginnt diese Arbeit mit einer Charakterisierung des klassischen Maklervertrags, auf deren Grundlage sich im weiteren Verlauf der Untersuchung die kollidierenden Doppelmaklerpflichten, aber auch praktische Lösungsansätze für eine pflichtgemässe Doppeltätigkeit erschliessen.